已出租之房屋，房東擅自開門恐面臨法律責任-天秤座法律網

已出租之房屋，房東擅自開門恐面臨法律責任

到外地工作，找房東租個房當作窩，但現在租屋，卻惹出糾紛，一名徐姓女大生向廖姓女房東承租套房，去年七月女房東沒收到當月房租，又找不到人，竟然就自己拿鎖匙，打開女大生房門，擅自闖入的舉動，全部筆電的監視器，拍得清清楚楚，女大生告上法院，房東喊冤，是對方遲繳租金，聯絡不上人，才會自己開門。但女大生表示，是因為自己換新手機，舊手機沒帶在身邊，才會聯絡不上，高院最後判決房東必須賠女大生2000元。

法律評析

租賃房屋是社會上常見的交易型態之一，但當中卻也常產生法律上的糾紛，在

租屋契約成立後，租賃雙方完成交屋動作，一般而言是指將鑰匙交給房客時，這時必須提醒房東，雖然對於房屋仍然具有所有權，但當交屋的同時房屋的使用權就已經移轉給房客，房東此時已經不得隨意進入房客擁有使用權的空間，若房東未經過房客同意，隨意進入已出租的房屋，或是藉由修繕或檢視承租人房內物品是否損壞，甚至在租約尚未終止前預先帶其他房客進入看屋，這些舉動都已涉刑法第306條侵入住宅罪；民事部分則恐須負擔民法第195條侵害

隱私權的損害賠償責任。

若是遇到房東擅自開門進入的這類的問題，房客最好的處理模式，第一個步驟應與房東溝通，表達這類的舉動已有侵害自身的隱私權；若溝通無效，可加裝門鎖感應器、監視錄影機等，充分掌握證據，這樣遇爭議對自身保障也較足夠，並可由調解委員會或報警處理。

但若是房客有積欠租金，並且有拒不回應或聯絡不上的狀況，房東又該如何解決；建議房東若是聯絡不上房客，應先寄

存證信函，通知催繳房租訊息，若是逾期沒有回應，才能終止租約，終止租約的表示也可以存證信函表達或是委由律師代發

律師函以作證明。特別提醒，若是租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得隨意終止契約；而租賃雙方若約定租金是於每期開始時支付者，並應於遲延給付租金超過二個月時，才可以終止契約，民法第440條對此都有明文規定。租約終止後則可提起返還房屋的訴訟，勝訴後取得執行名義方可強制執行。

若沒依照程序擅自開門闖入，很可能就會構成侵入住居罪，因此房東在處理欠租這類事情上需要特別注意。租屋基金會也指出，房東遇到房客賴帳，最好的方式是雙方先溝通，若是無效再依法律途徑解決。

<成功案例>

【房東侵占遺留物無罪案】