詳論「凶宅」的民事法律問題

買房時，最忌諱買到漏水屋、海砂屋，甚至凶宅。凶宅的定義，法律上並未有明文規定，但依照一般不動產買賣交易慣例，是指「曾發生兇殺或自殺致死事故」的房屋。一般人買賣房屋時，假如不慎買到凶宅，其於法律上可主張的權利如下：

1. 得解除買賣契約或請求減少價金

      民法第354條規定，出賣人應負「物之瑕疵擔保責任」。根據最高法院的見解，所謂「物之瑕疵」是指「存在於物的缺點。舉凡依通常交易觀念，或依當事人的決定，認為物應具備的價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，而且不以物質上應具備者為限」。假如有上述物之瑕疵出現時，根據民法第359條與第365條，買受人應在發現買賣標的有瑕疵時，立即通知出賣人，即可在通知出賣人後6個月內向出賣人主張解除買賣契約，或請求出賣人減少價金，如果出賣人是故意不告知買受人瑕疵，則不會受到6個月的時間限制。但須注意，若距離交付買賣物品的時間點，已超過5年，即不得再向出賣人主張解除買賣契約，或請求出賣人減少價金。

      法院實務普遍認為凶宅屬於上述的物之瑕疵，主要理由為「依我國社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，亦會因而擔憂居住、使用此類房地之生活品質。反映於交易市場，不僅稱之為「凶宅」，因此類房地之市場接受程度及交易價格，均較未曾發生凶殺或自殺致死事故之房地為低，甚至常須降價求售。是房地若曾發生凶殺或自殺致死事故，將致其欠缺通常之價值，自屬有物之瑕疵。」所以原則上出賣人如果出賣凶宅，應依民法規定，負物之瑕疵擔保責任，例外當買受人在買賣契約成立時，即知悉該房屋是凶宅，但仍願意購買，此時，出賣人不須擔負物之瑕疵擔保責任。

2. 出賣人若故意不告知買受人該房屋是凶宅，或是向買受人保證該房屋不是凶宅，則根據民法第360條之規定，買受人可選擇不解除買賣契約，也不請求減少價金，而是向出賣人請求損害賠償，此損害賠償請求權，根據實務見解，應在15年內向出賣人主張。另外，出賣人若是故意不告知買受人該房屋是凶宅，可能因此觸犯刑法第339條第2項詐欺得利罪。

      本則新聞中，藝人夏于喬的父親夏世紘，與他人共同以低價購入凶宅後，再以買入價的兩倍價錢出賣予不知情的第三人，此故意不告知買家房屋是凶宅的行為，遭高等法院依刑法第339條第2項詐欺取財罪判刑1年有期徒刑、緩刑3年，並應賠償被害人140萬元，全案確定，不得再上訴最高法院。另外，本則新聞中的買家，也可以在凶宅交付時起5年內，依民法第364條向賣家主張解除買賣契約進而要求賣家返還價金，或要求賣家減少價金並返還多收取的價金。買家若不想解約或已經超過可主張解約或減少價金的5年時間，可依民法第360條向賣家請求損害賠償。

      買房時，為了避免買到凶宅、漏水屋或海砂屋，建議於購屋前可先向附近鄰居或大樓管理員打聽屋況，並在買賣契約中加註「出賣人保證房屋非為漏水屋或海砂屋，亦未曾發生兇殺或自殺致死事故，否則願無條件解除買賣契約」，以保障自身權利。