房屋出租糾紛 前選美小姐怒告房客惡搞

(一) 一般民間習慣上，最常見的書店版租約，賦予房客可以提前終止租約（書店版租約第18條：「租賃期間內乙方（房客）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（房東）1個月租金，乙方絕無異議。」參照）因此，房客如與房東簽的是書店版租約，即使租約還沒到期，房客如果想提前終止租約，依照雙方的租約約定，是可以的；也是房客的權利，房東不可以拒絕。但必須提前告知房東。

(二) 在雙方租約沒有約定「房客得提前終止」時，在司法實務上，認為只要房客願意賠償房東相當程度之損害，即使租賃契約定有存續期間，亦應允許房客提前終止。（最高法院18年上字第2001號民事判例參照）只是，房客願意認賠，這「相當之損害」如何認定？在雙方未約定時，比較容易產生爭議。實務上，房客如欲提前終止時，依民法第450條第3項規定，一般應提前1個月通知房東，房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償（或補償）。

(三) 而關於房屋收回後，其房屋若有毀損之情形，房東原則上得以房客先前支付的押租金予以支付修繕費用，將房屋修繕至原先交屋時之屋況，且房客不得有異議，又為免爭議，房客主張該毀損是房屋出租時已存在，於簽訂租賃契約時房東宜將屋況重點拍照附於契約。而關於刑法第354條毀損器物罪，屬告訴乃論，需由房東提告，待檢警調查相關事證後，確定房客有故意為毀壞之行為時，方得使房客受法律制裁。又因刑法毀損罪僅限於故意，故前面所述簽訂契約時之拍照存證更顯重要。本案件倘房客經檢察官偵查後起訴，房東應於刑事進行審理時，附帶提起民事訴訟請求損害賠償。

◎補充條文

民法第450條「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」