嫌惡設施問題面面觀

房仲商業公會全聯會建議將「嫌惡設施」標示於不動產說明書上

內政部制定的「不動產說明書應記載及不得記載事項」上面，規定買賣房子必須說明這棟房屋有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋(即這棟房子是否為海砂屋、輻射屋) 、是否被建管單位列為危險建築、有無漏滲水、違建、禁建、發生過火災及其他天然災害造成建築物損害及其修繕情形、是否有損鄰狀況等。但並沒有要求必須說明出售的建物附近有無嫌惡設施。 

房仲商業公會全聯會在今年四月曾向內政部提案，建議修改不動產說明書的規範(即不動產說明書應記載及不得記載事項)，希望增列建物半徑五十公尺內，是否有加油站、變電所、高壓電塔、瓦斯行、殯儀館、葬儀社、垃圾場、焚化廠、墓園等所有可能讓民眾介意的嫌惡設施。如有，業者應該要一一標示清楚，甚至於除一般民眾認知的嫌惡設施外，公會還打算把民眾不喜歡、忌諱的項目都儘量列入，例如有爭議性的名人住所(像前總統陳水扁的住家)，或可能帶來髒亂或噪音的KTV、餐廳及色情行業。 

如何認定「嫌惡設施」？

要內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」增列「建物半徑五十公尺內，是否有嫌惡設施」的規定，並不可行，最主要的原因是，「嫌惡設施」並不是法律名詞，如何來認定「嫌惡設施」，恐怕易起爭議。 

最近媒體才報導過一則新聞，有位民眾不滿樓下的便利超商開門關門的「叮咚」「叮咚」聲音在半夜干擾到他的睡眠，告上法院，求償三○萬元，目前正在法院審理中。便利超商二十四小時提供服務，一向被大家認為是好鄰居，沒想到現在竟然會有人認為便利超商是「嫌惡設施」。 

又如夜市算不算是「嫌惡設施」？夜市雖然提供商圈的便利，但也有人認為，對於住家來說，會有噪音和衛生的問題需要考慮在列。但是，如果把夜市當成是「嫌惡設施」，照理說附近的房價應該受到影響，而士林夜市週遭的房子卻相當搶手，這又該怎麼說呢？ 

再舉一例，有人喜歡與社會知名人士作鄰居，可以沾沾名人的光彩，有名人加持也會帶動地價上漲，但有人住在爭議性的名人宅隔鄰卻大嘆倒楣，像是前總統陳水扁的住家，鄰居備受媒體干擾，常有「狗仔」埋伏跟拍，也會讓人受不了。

說明書有法律的效力

內政部不願意修正不動產說明書增列「嫌惡設施」的另一原因是，目前被大多數民眾認為是嫌惡設施的變電所、高壓電塔、殯儀館、垃圾場、焚化廠、加油站等，很多是由政府機關或國營事業(如台電、中油) 設置的，而「不動產說明書應記載及不得記載事項」是內政部依職權制定，為官方公文書之一，有法律效力，內政部不可能在官方文書上面公開指責其他政府機關或國營事業設置的設施是一種「嫌惡設施」。這在官場倫理上是個大忌。 

而且所謂「建物五十公尺內」也會有爭議，一方面是量測上的問題，是否以買賣建物的大門來計算，還是以社區圍牆作為量測起點？現在高樓大廈愈蓋愈高，住在超高樓的住戶又要如何施測？何況有些「嫌惡設施」如焚化爐造成的煙害，或是垃圾場造成的臭氣，並不是區區的五十公尺就能避開的。 

最高行政法院日前審理某一建商興建超高大樓，被建案附近民眾指控建商影響到他們的日照權，法院認為建案附近五百公尺的民眾都有權興訟(按：這件案子後來建商勝訴)。嫌惡設施與日照權一樣，都是讓住家週遭環境受到影響，如果真的要修正不動產說明書增列「嫌惡設施」，那麼似應比照最高法院對日照權案的判決，認為建案附近五百公尺範圍內的民眾都受到影響，將「建物五十公尺內」範圍擴大為「建物五百公尺內」比較妥當。

嫌惡設施分為三大類

目前民間對「嫌惡設施」的廣泛認定，大體上可以分為三大類，一是對生命安全造成威脅的設施，例如：起降噪音大且有飛安顧慮的飛機埸、油氣易燃的加油站、瓦斯槽、容易產生電磁影響人體健康的高壓電塔等。 

另一是對住家生活安寧造成干擾的設施，例如：神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、加油站、墳墓、污水管、垃圾場、高架道路、特種行業等。 

第三類是屬於心理或風水層面嫌惡狀況，例如「凶宅」雖或未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但就一般社會大眾言，在心理層面上會產生嫌惡狀況，造成相當大的負面影響。又如醫院有好多病人居住，病菌必多，且住院之人，運氣必滯，如此多的滯氣積聚在一起，勢必對周邊的氣場有重大影響。 

民間認定的這些嫌惡設施，有的具有潛在的公共危險，有的明顯造成生活的不方便，影響到居家品質，消費者都會避之猶恐不及。 

前面說過，要內政部主動修改不動產說明書的規範，增列業者必須詳細列出建物五十公尺內的範圍附近所有可能讓民眾介意的嫌惡設施，可能性並不大。但買賣建物附近如果真有嫌惡設施，建商(或售屋者)是否須負告知的義務呢？

須在契約中有先約定

目前司法實務上的「通說」是，一般房屋交易，賣方僅須就買賣標的物及坐落基地負告知義務；至於建案基地附近是否有嫌惡設施，除非雙方在契約中有特別的約定，否則建商不須負告知義務。 

法院過去有一個案例，有民眾購買預售屋，房子蓋好後，才發現從屋內向外遠眺，將可清楚看到對面山上的墳墓區，影響景觀美感，要求建商解約還款被拒，告上法院。但法院認為，雙方的買賣契約並沒有將「建物不會看到墳墓區」作為保證的內容，墳墓也不在建物旁邊，依社會常情判斷，並不屬於物之瑕疵，判其敗訴。 

有些公寓大樓頂樓會設置基地台的設施，因為沒有確切的醫學報告顯示直接危害人體。因此，有些仲介未將之列入嫌惡設施，但最近因基地台設施而引發的房地買賣糾紛相當多，基地台到底是不是嫌惡設施，恐怕是見仁見智，仍有待觀查。

購屋應遠離嫌惡設施

「嫌惡設施」不能無限上綱，否則將牽連無辜，而且成屋與預售屋不宜相提並論，因為二者提供的資訊有區隔，成屋可以看得到房子，預售屋卻看不到，所以民眾在選購新成屋或中古屋時，不要只看室內屋況，連同社區的周邊環境也要一看再看，買預售屋時，最好能要求建商說明建案週遭有無嫌惡設施，甚至還可以在買賣契約中要建商保証建案基地附近××公尺內不會有嫌惡設施。 
 
資料來源：住展房屋網