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買賣雙方一方違約定金之處理
台北市一名婦人,兩年前委託房仲代售三角窗的金店面,以9188 萬元成交。買方也已交付定金200 萬元,但該名婦人隔天就後悔要求解約,房屋的買賣糾紛因此進到法院,此時收取定金後反悔的賣方需負擔什麼法律責任嗎?又如果買方違約時,該如何處理?
法律評析
定金 是當事人之一方為了確保契約履行或擔保契約成立的一種目的約定。實務上常見有須支付定金者頗多,如參加旅行社的旅遊行程 、報名補習班的補習課程等。而不動產的交易金額往往十分龐大,亦常有定金交付的約定,當中也涉及許多的法律問題,一般人在處理上應非常的謹慎。而當交易雙方已交付並收取定金後,在正式簽約前隨即反悔,此時雙方在法律上有幾點需要注意的事項。
再者,民法有關規定定金的效力,對於支付定金者而言,沒有正當理由反悔買賣契約,定金是不能要求返還的,民法第 249 條第 2 款有相關規定,契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。但對於收受訂金者而言,沒有正當理由而且是不可抗力的理由以至於無法實現契約內容時,是要加倍返還訂金的,民法第 249 條第 3 款有相關規定,契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。
對於交付定金所產生的法律責任,買賣雙方須先確定買賣契約中是否有關於毀約的特別約定一般而言,不動產的買賣契約都會在契約中明定,「如果買方不定期依約付款,定金任由賣方收受;如係賣方不依約履行,則應加倍返還定金」一般稱此定金性質叫做違約定金 。但實務上若是違約定金過大,則認為是價金一部先付,通常由法官依債務不履行處理,但和違約金的酌減又有不同,應該注意。至於是否過高則由法官依自由心證 認定。
本案例而言,買賣雙方契約之價金為 9188 萬,該名婦人所收到的定金是 200 萬元,應認為不是明顯過高,性質上是違約定金。隔天 該名婦人就後悔要求解約,若雙方無特別約定,依民法第249 條的規定,此時違約之賣方應加倍返還定金,總共400 萬元。若是買方事後不願履行契約交付約定價金,則賣方可以將200 萬定金沒收不須返還。
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