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房屋出租糾紛 前選美小姐怒告房客惡搞
曾當選「環球皇后小姐」的陳小姐前年將公寓租給婦人,約定租期三年,但去年婦人表示要終止租約,遭沒收一個月押金,房子收回時,燈泡被拔、馬桶塞住,陳看到房子滿目瘡痍,向檢方怒告對方涉嫌毀損。
法律評析
(一) 一般民間習慣上,最常見的書店版租約,賦予房客可以提前終止租約(書店版租約第18條:「租賃期間內乙方(房客)若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方(
房東 )1個月租金,乙方絕無異議。」參照)因此,房客如與房東簽的是書店版租約,即使租約還沒到期,房客如果想提前終止租約,依照雙方的租約約定,是可以的;也是房客的權利,房東不可以拒絕。但必須提前告知房東。
(二) 在雙方租約沒有約定「房客得提前
終止 」時,在司法實務上,認為只要房客願意賠償房東相當程度之損害,即使租賃契約定有存續期間,亦應允許房客提前終止。(最高法院18年上字第2001號民事判例參照)只是,房客願意認賠,這「相當之損害」如何認定?在雙方未約定時,比較容易產生爭議。實務上,房客如欲提前終止時,依民法第450條第3項規定,一般應提前1個月通知房東,房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償(或補償)。
(三) 而關於房屋收回後,其房屋若有毀損之情形,房東原則上得以房客先前支付的押租金予以支付修繕費用,將房屋修繕至原先交屋時之屋況,且房客不得有異議,又為免爭議,房客主張該毀損是房屋出租時已存在,於簽訂租賃契約時房東宜將屋況重點拍照附於契約。而關於刑法第354條毀損器物罪,屬告訴乃論,需由房東提告,待檢警調查相關事證後,確定房客有故意為毀壞之行為時,方得使房客受法律制裁。又因刑法毀損罪僅限於故意,故前面所述簽訂契約時之拍照存證更顯重要。本案件倘房客經檢察官偵查後起訴,房東應於刑事進行審理時,附帶提起民事訴訟請求
損害賠償 。
◎補充條文
民法第450條「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。 未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其 習慣。 前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或 一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
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