買預售屋，房子還沒蓋好卻已有使用痕跡怎麼辦？有民眾在網路發表「給鄭欽天的一封信」，控訴興富發（董事長鄭欽天）於高雄市的「國王1號院」，在未經買方同意下作為工務所使用，驗屋時發現該屋有多處鑿孔、門框凹陷、磁磚損裂等情形，才知該屋於去年9月開始作為工務所使用長達1年，所以想解約。建商則表示交屋前屬合法使用，將協助修補，試問買方主張解約能否成立？
⚖️ 法律評析
買賣預售屋，其性質屬於承攬與買賣之混和契約，建商與買主簽訂契約，約定由建商提供材料並負責建築完成，買方則依契約支付價金。預售屋係雙方簽約後才開始興建，致建築落成之後始交付予買方，非如成屋買賣就已建築完成之房屋作為買買標的，故若當預售屋交屋前或是交屋後，買受人皆可依承攬的相關條文請求承攬人修補瑕疵。
而承攬工作物之瑕疵，係指工作不具備約定之品質、價值：不適用於通常或約定之效用時，即認其有瑕疵，當買受人(定作人)發現工作物有瑕疵，可對承攬人主張下列之權利：
定相當期限請求修補
如有瑕疵發生，定作人應先定相當期限請求承攬人修補，如承攬人不於期間內為修補或拒絕修補，定作人始得自行修補，再向定作人求費用。
減少報酬請求權
民法第494條規定：「承攬人不於前條第一項所定期限內修補瑕疵，或依前條第三項之規定拒絕修補或其瑕疵不能修補者，定作人得解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物者，定作人不得解除契約。」依此，倘若承攬人不於期間內為修補、拒絕修補或瑕疵不能修補者，定作人除可自行修補請求之外，另可行使減少報酬請求權。
定作物為建築物或土地上之工作存有重大瑕疵始可行使契約解除權
查本報導所載，買方於驗屋時發現屋內有多處鑿孔、門框凹陷、磁磚損裂等情形，才知該屋於去年9月開始作為工務所使用長達1年，而該瑕疵程度是否達到買受人得解除契約的程度，必須要該瑕疵為重大致不能達使用之目的者，此可參民法494條以及495條解除契約之規定，而所謂瑕疵重大致不能達使用之目的者，實務上肯認之情形如瀕臨倒塌之危險、輻射鋼筋屋等之重大情形。