「有土斯有財」? 談地上權住宅

民眾看到「地上權住宅」以及「國有財產署推出國有土地辦理招標設定地上權」，一定看得滿頭霧水，蓋房子不是要有土地所有權嗎？地上權是什麼意思？又跟國有財產署有什麼關係呢？以往的觀念是「有土斯有財」，但其實地上權住宅的觀念在歐美國家行之已久，與中國的國有土地「建設用地使用權」觀念也相類似。

「地上權」在民法定有明文，屬於用益物權(只有使用權利，沒有擔保性質)，可分為「普通地上權」及「區分地上權」，前者是指在他人土地上有建築物或工作物，設定地上權以使用他人土地，例如地上權住宅，以及以公共建設為主的大眾捷運等；後者是指在他人土地上或下之一定空間範圍內設定地上權，使土地利用從平面化轉為立體化，例如捷運、高架道路的經過等。

其中所謂的「地上權住宅」就是「買屋不買地」的概念，買方僅擁有土地地上權及房屋所有權，並且約定地上權使用期限為50~70年，期滿後便歸還國家。地上權的權利金以及房價都會較市價低，因此建商在取得成本上較以往一般房屋低，民眾也較易實現購屋居住的夢想，但過去地上權住宅並不利於貸款，今年法務部為疏通民眾購買此類房產困境，放寬解釋「使用權」等同「債權」，也因此，申請地上權住宅貸款較易放行。

此外，過去超過五百坪以上的大面積國有土地，或是超過三百坪以上的商業區用地現在依規定是不能標售的，為了活化國土利用，財政部近來積極推動國有非公用土地地上權設定的招標，放寬可以分戶移轉地上權，興建大樓住宅。著名的地上權住宅，例如「京站」、「台北花園」板橋「昇陽寓見」等，民眾也可以留意國有財產署在各縣市辦理地上權招標及後續建案。