終止房屋租賃契約 須提早1個月通知

本件租約期滿後未續約但侯先生仍續住，房東也收房租，依民法第451條規定，契約已從「定期限租約」轉換成「不定期限租約」，收租金額與時間比照先前。依民法第450條第2項規定，租賃契約未定期限的話，雙方可隨時終止契約。若是採每月收租金，依民法第450條第3項規定須提前1個月通知對方終止契約。

再者，依土地法第100條規定，承租人若積欠租金，除以擔保金抵償，積欠達2個月以上時，房東有權收回房屋。舉例來說，雙方約定每月1日付該月房租，房客有2個月押金在房東手裡，房客從1月1日開始不繳房租，那麼1月及2月的房租可用押金抵償，若3月及4月房租仍未繳，房東就可收回房屋。本件侯先生欠繳3個月房租，扣掉2個月押金，還欠1個月，房東此時要侯先生搬家，雖符合「提前1個月通知」規定，但房東須下個月才能收回房屋。

至於房東張貼公告羞辱侯先生之行為，房東可能觸犯公然侮辱或誹謗罪；若將侯先生屋內物品丟棄，還涉及毀損罪；切斷水電則有強制罪嫌；偷換門鎖，要看門鎖是誰出錢裝的，若房東裝的，他換掉害房客無法進門，觸犯強制罪，若是房客裝的，則房東可能觸犯毀損罪。

◎補充條文

1. 民法第450條第2項：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

同條第3項：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

2. 民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

3. 土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」