前提事實:

阿明與老王簽訂了一份為期 5 年的店面租賃契約，目前租期才過 2 年。阿明投入大量裝潢成本，後來老王把房子賣給了小美，新屋主小美向阿明主張「房子是我的，我沒跟你簽約」，要求阿明搬離，引發爭議。

法律評析:

依據 民法第 425 條，出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。但在未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。本案中，租約原則上對小美繼續存在，若小美在未具備法定事由下強行要求搬離，則構成違約。

另本案租約為「5 年」，需檢視是否符合「逾五年且未經公證」之例外。若未經公證且期限為 5 年（未超過 5 年），阿明仍受法律保護，但如果租賃契約有經公證，那麼不管租賃有無定期限，期限多長則都有買賣不破租賃原則的適用。反之，若 5 年期滿後，阿明繼續住而老王沒反對，也沒簽新租約，那租約會自動變成「不定期」，此時一旦賣屋，阿明將無法主張買賣不破租賃。

本案判斷:

阿明目前實際占有使用該房屋，符合民法 425 條(買賣不破租賃)的要件，而法律擬制小美「自動成為」房東，新屋主繼受所有權利義務，包含返還押金的義務，小美必須遵守原租約中的租金、期限及各項條款，不得隨意漲價。

律師提醒

• 在未收到原屋主書面通知（讓與通知）前，阿明應謹慎交付租金，或要求新舊屋主共同出具證明，以免發生重覆支付或遲延支付。
• 若面臨強行收屋風險，應先拍照存證裝潢現狀，作為日後若被迫搬遷請求「不當得利」或「損害賠償」之依據。
• 正式書面回應：發函（存證信函）給小美，明確主張「買賣不破租賃」，並檢附原租約影本。
• 確認押金轉移：要求老王與小美交代押金是否已完成移轉，並於租約上增訂補記由小美承擔返還責任。
• 協商搬遷補償：若小美執意收回，阿明可根據剩餘租期及裝潢折舊，提出合理的「搬遷補償費」作為解約條件。

如果您是「買方（新屋主）」，在購屋前務必確認房屋是否有租客，若是發現有「經公證的長約」或「五年以下短約」，除非您願意承接房東身分直到租期屆滿，否則不應在合約中承諾立刻交屋，買受房屋倘有未到期租賃，應查明當初租約之實際情形，以免造成無法立即入住的困擾及糾紛。