買房才發現違建被要求拆除？法院認定「不完全給付」，判賣方負賠償責任！-天秤座法律網

案例事實

委託人	童小姐
案件結果	被告必須給付原告新臺幣 51萬餘元，並自至清償日止，按年息 5% 計算利息。
受任律師	天秤座法律事務所律師

原告與被告簽訂不動產買賣契約，以2千8百餘萬元買下一處透天建物及基地。

該房屋在買賣前，已由承租人經營日租套房，屋內被隔成 17 間套房。

賣方在「不動產標的現況說明書」中：勾選「建物部分有未登記增建」，並註明「3F～4F 增建」；但在「是否有占用」一欄勾選「否」，亦未載明「天井、防火巷被占用」或「未設管道間」等情形。

原告考量可繼續收租，遂買下標的屋，期待穩定租金現金流。

律師解說

把焦點從「違建日租風險」拉回到「賣方交付標的物是否符合契約」與「誠實告知義務」。

（一）關鍵一：房屋與約定不符＝民法第 227 條「不完全給付」

雖然房屋所有權已依約移轉，但雙方在契約與現況說明書中，明確勾選「僅有 3F-4F 增建」，並勾選「無占用情形」，等同約定：

買賣標的不包含占用天井、防火巷等違建，且應設有管道間。

實際交付的房屋卻：

已違反原約定。法院因此認定，賣方交付標的物「不合債之本旨」，依法構成：

（二）關鍵二：賣方未誠實告知，不能用契約條款推責

契約第二條約定：

若交屋後被通知拆除增建部分，風險由買方承擔。

被告主張：既然是交屋後才被公部門要求拆除，應由買方自負風險。

法院則指出：

因此，法院認為被告未履行誠實告知義務，不得援引該條款免責，拆除風險仍應由賣方承擔。

（三）關鍵三：善意買方依法請求損害賠償，不違反誠信原則

被告曾主張：

法院的看法是：

簡單說：就算買方後來因營運需要又再度增建，那是事後自行承擔的風險，並不抹滅其對「原始隱藏違建」追償的權利。

（四）關鍵四：哪些花費可以要、哪些不能要？

本案我們完整列出所有因拆除與裝修支出的費用，但法院最後只認：

可以請求的損害（與隱藏違建有直接因果關係）：

不被認可的項目（法院認為與賣方隱藏瑕疵無直接關聯）：

（五）關鍵五：為何沒用到民法第 360 條「故意不告知瑕疵」？

我們在訴訟中亦主張：賣方未告知隱藏違建，應負民法第 360 條故意不告知瑕疵的加重責任。

但法院認為：

實務提醒：

若要主張第 360 條的較重責任，平時就要保留對方「明知而刻意不說」的證據，例如：訊息紀錄、錄音、仲介說明等。

給一般買方與投資人的實務建議

法院判決

契約與說明書中未記載天井、防火巷被占用及未設管道間，視為雙方約定「不包含該等違建」。
實際交付的房屋與約定不符，構成民法第 227 條第 1 項不完全給付，準用民法第 226 條，賣方應賠償買方因拆除違建及恢復管道間所生之必要費用。
契約第二條關於交屋後拆除風險由買方負擔的約定，以賣方「誠實告知」為前提。本案賣方未告知隱藏違建，不得主張免責。
買方主張之其餘費用（裝修升級、家具更新、租金損失等），與賣方最初交付之隱藏違建並無直接因果關係，不屬賣方應負的損害。
買方依不完全給付請求獲判 51萬餘元，法院認有理由。