租約到期沒續約、房客續住、房東照收租，很可能已「默示更新」成不定期租約（俗稱沈默陷阱）。本文用最白話方式整理不定期租約的成立要件、房東能否終止、土地法第100條六大收回事由、通知期間與買賣不破租賃例外，協助房東房客快速避雷。

1. 不定期租約＝沒有確定租期；最常見於「期滿續住＋房東未即反對」。
2. 房客多可依民法先期通知終止；房東若要收回「房屋」，往往還要符合土地法第100條。
3. 未經公證的不動產「不定期」租約，遇到房屋移轉時可能不適用買賣不破租賃，房客也有風險。

一、不定期租約怎麼形成？

不定期租約（未定期限租賃）指契約沒有約定明確租期終點。常見來源如下：

1. 一開始就沒寫租期。
2. 不動產租賃期限逾一年卻未以字據（書面）訂立，法律視為不定期限。
3. 定期租約期滿後，承租人仍續住使用收益，而出租人不即表示反對者，視為以不定期限繼續契約（俗稱默示更新）。

實務提醒：很多糾紛不是「故意續租」，而是期滿後雙方都沒把話說清楚、卻繼續履行（續住、收租）而引爆。

二、不定期租約一成立，房東可以「隨時」終止嗎？

民法第450條確實規定：未定期限者，各當事人得隨時終止，但要依習慣先期通知；且不動產租金若按週／半月／月支付，終止期通常要對齊週末／半月末／月末，並至少提前相同期間通知。

然而，若是「房屋」的不定期租約，房東要收回房屋，還有特別法限制：土地法第100條採「列舉事由」，非有法定原因之一，不得收回房屋。

三、土地法第100條：房東收回房屋的六大法定事由

符合下列之一，房東才可能在不定期房屋租賃中主張終止並收回：

1. 收回自住或重新建築。
2. 承租人未經承諾轉租（違反民法第443條第1項）。
3. 積欠租金（扣除擔保金抵償後）達二個月以上。
4. 以房屋供違反法令之使用。
5. 違反租賃契約。
6. 損壞房屋或附著財物而不為相當賠償。

實務上常見爭點在「自住／重建」是否真實必要，與「欠租、違規、損壞」等事實證明（包含扣除押金後是否仍達欠租二個月）。

四、終止不定期租約的實務SOP（房東／房客都適用）

步驟1：先確認是否已轉不定期
核對：租期是否屆滿、房客是否續住、房東是否曾「即時、明確」反對續租（例如書面催告返還、表達不續租並要求點交）。符合「期滿續住＋未即反對」時，容易落入民法第451條。

步驟2：寫清楚終止日與理由

• 房客端：依民法第450條原則，依習慣先期通知並對齊付款週期。
• 房東端：除民法第450條外，務必把土地法第100條的具體事由、事實與初步證據方向寫清楚。

步驟3：用可證明送達的方式通知
建議採存證信函或律師函，保留信函內容、郵寄收據與回執（或投遞結果），避免「對方否認收受」導致終止效力爭執。

五、房東可否單方漲租逼退？以及法院調整租金的可能性

租金原則上須雙方合意才能調整；若協議不成，法律仍有例外機制：不動產租賃因價值昇降，當事人得聲請法院增減租金，但租賃定有期限者不在此限（民法第442條）。
因此，不定期租約下若要調整租金，較常見的合規路徑是「協商」或「依法聲請」，而非片面宣布。

六、買賣不破租賃在不定期租約還有效嗎？

民法第425條原則上保障承租人：租賃物交付後，即使所有權讓與第三人，租賃對受讓人仍繼續存在。
但同條也規定：未經公證之不動產租賃契約，若期限逾五年或未定期限，前述對抗第三人的效果不適用。

換言之，「不定期＋未公證」在房屋移轉時可能產生重大不確定性：

• 房客端：居住安定性可能下降，需提早做風險管理。
• 房東端：若未來有出售規劃，租期與公證設計會直接影響交易彈性與價格談判籌碼。

七、常見Q&A

Q1：租約到期後我繼續住、房東照收租，算不定期嗎？
A：多數情況會朝民法第451條的「默示更新」方向認定，除非房東能證明已即時明確反對續租。

Q2：房東說要自住，要我下月就搬，合法嗎？
A：自住屬土地法第100條事由之一，但仍須符合民法第450條的先期通知與終止期規則，且自住必要性通常須有相對應事實資料支撐。

Q3：房客想搬走，要不要付違約金？
A：不定期租約原則可依民法第450條先期通知後終止；是否另有費用或扣押金，仍取決於契約約定與實際損害，建議用書面通知並確實點交結算以減少爭議。

八、快速比較：定期租約 vs 不定期租約

• 形成：定期租約＝明確起訖日；不定期租約＝未約定期限或依民法第422、451條轉化。
• 終止：定期租約通常到期消滅；不定期租約須走民法第450條的先期通知。
• 房東收回房屋：定期到期可依約點交；不定期「房屋」租賃往往還要符合土地法第100條列舉事由。
• 租金調整：多靠契約約定；不定期下若協議不成，可能依民法第442條聲請法院調整（仍看個案要件）。

九、三個避雷建議（可直接用在租約管理SOP）

給房東：

1. 期滿前1–2個月就用書面確認「續租／不續租」，避免默示更新。
2. 契約可約定「續租應另訂書面」，並保留期滿前後的通知與對話證據。
3. 若可能需要收回自住／重建，提早準備證明資料，避免日後舉證不足。

給房客：

1. 租期逾一年務必簽書面並保存收租與點交證據。
2. 需要長期居住穩定性時，優先談「定期＋續約機制」或「辦理公證」，降低房屋移轉風險。
3. 搬遷前以書面通知並安排點交結算，避免押金與修繕責任爭議。

定期 vs 不定期租約比較表

結語

不定期租約的好處是彈性；風險是「退出機制」對房東更受限制、對房客也可能因未公證而在房屋移轉時失去對抗力。若遇到續租、終止、收回或漲租爭議，建議先把事實、證據與通知程序做扎實，往往比事後訴訟更省成本。（本文為一般法律資訊，非個案法律意見。）

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