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法律知識庫
租屋糾紛
租約未到期,房東因欠債房屋被拍賣查封
強制執行法上之拍賣,應解釋為買賣之一種,即拍定人為買受人,而以拍賣
機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院四十九年台抗字第八三號判例參照),因此參照民法第四百二十五條第一項規定,若當事人間的租賃關係,是經出租人(即房東)交付租賃物,且已在占有中,縱嗣經法院依強制執行法將房屋拍定,而所有權讓與得標之第三人,租賃契約對於取得房屋所有權之拍定人,仍繼續存在,此即所謂的「買賣不破租賃」,除非租約是期限超過五年或未定期限,而未經公證之情況(民法第四百二十五條第二項)。另外強制執行法第五十一條第三項所稱「實施查封後,第三人未經執行法院允許,占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者,執行法院得依職權或依聲請排除之」(強制執行法第一百十三條:不動產之強制執行,除本節有規定外,準用關於動產執行之規定),由於你們情形應不是在法院查封後,始行占有房屋,故亦無前開規定之問題,一併說明。
所以承租人的租約依然有效,可以繼續安心住,只是記得別忘了繳租金,以免因違約遭終止契約。若房屋經拍定,拍定人將概括繼受原房東之權利義務,承租人以後的租金就要繳給新拍定人(即新房東),而不是舊房東。
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