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法律知識庫
物權法
違章建築可買賣
違章建築之買賣問題:
土地違法加蓋,違章建築的買賣
A擅自在B所有之土地上出資興建甲屋,甲屋未申請建造執照,屬違章建築。甲屋完後不久,A將該屋出售給C,雙方意思表示一致,訂立書面並交付房屋,但未辦理登記。請問A、C間之房屋買賣契約,是否有效 ?
先討論違章建築是否為獨立的不動產? 依民法第66條第1項的規定,所謂的「定著物 」是指非土地的構成部分,但繼續附著於土地,而達一定經濟上目的,且不易移動其位置之物。舉凡說屋頂尚未完全完工的房子,但已經可以遮風避雨,可達經濟上使用之目的,即屬於土地的定著物。所以定著物主要是房屋和其他建築,但建築物是否合法、有無建築執照、是否能辦理所有權登記等,皆在所不問 。 本件A擅自在B所有之土地上興建甲屋,足以遮蔽風雨且達經濟上使用之目的,故甲屋為定著物,不因附合而成為不動產的重要成分,故該違章建築物為獨立的不動產。
再來,不動產物權,依法律行為而取得者,需要經過登記才會生效(民法第758條第1項)。本件A擅自在B所有之土地出資興建甲屋,未申請建築執照 ,甲屋屬於違章建築物 ,但A是該違章建築物的起造人,並非依法律行為而取得,故不須登記始生效力 。違章建築物為不動產,出資建築人享有其所有權,具有財產價值,自得為交易之標的物,雖因為不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人和讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人,故A、C間的買賣契約,應屬有效。
違建 登記 不動產
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