一、地產交易必看！不動產共有物買賣如何保障權益？

在臺灣，由於繼承或共同投資等因素，許多不動產都處於「共有」狀態，也就是一塊土地或一棟房屋由兩人或多人共同擁有。當共有人之一想要出售自己的「應有部分」（俗稱持分）時，常會引發爭議。這時，《土地法》第34條之1便是解決共有物處分問題的核心法條，特別是其中的「優先承買權」，更是保障其他共有人權益的關鍵。

二、土地法第34條之1解決不動產共有僵局

《土地法》第34條之1的設計目的，是在兼顧少數共有人權益的前提下，促進共有不動產的利用與活化。

其主要內容可分為兩大部分：

• 多數決處分權（第1項）： 共有土地或建築改良物，如果多數共有人（應有部分合計超過三分之二，且人數過半數）或應有部分合計超過三分之二（人數不計）同意，就可以處分、變更或設定負擔。這就是俗稱的「多數決賣屋」，讓共有物不致因少數人反對而閒置。
• 優先承買權（第4項）： 當共有人依第1項規定出賣共有物全部，或共有人出賣其應有部分給非共有人時，其他共有人享有優先承買的權利。

這項規定保障了原共有人，能以「同一價格」和「同一條件」，優先向出賣人購買，防止陌生人進入共有關係，有助於未來進行分割或維持現有利用狀態。

三、實務案例：15天決定權的關鍵攻防

王先生和張先生共同繼承了一塊建地，兩人各擁有二分之一的持分。張先生因急需資金，私下與一位建商李先生談妥，以總價新臺幣1,000萬元出售其二分之一的持分。

張先生依規定書面通知了王先生，告知他李先生的出價與交易條件。王先生收到通知後，得知建商有意買入後續整合，擔心自己未來權益受損。

根據《土地法》第34條之1第4項規定，王先生必須在收到書面通知後的15日內，以書面明確表示願意以完全相同的1,000萬元和所有交易條件承購。如果王先生未能在15日內回覆，按《土地法第三十四條之一執行要點》即視為放棄優先承買權。最終王先生決定行使權利，成功將該持分買回，避免了土地流入市場被陌生建商介入。

四、律師提醒：行使權利務必注意三要點

專業律師提醒，優先承買權是債權效力，而非物權效力。這意味著如果出賣人惡意未通知共有人，直接將持分過戶給第三人，該過戶仍然有效，但出賣人必須對未被通知的共有人負擔損害賠償責任。

1. 時效關鍵： 收到通知書後，務必在15日內以書面（建議使用存證信函）回覆，否則依《土地法第三十四條之一執行要點》將被視為放棄優先承買權。
2. 條件一致： 必須完全接受出賣人與第三人議定的所有條件，包括價格、付款方式、交屋日期等，不能討價還價或要求變更。
3. 多數決處分： 當共有人以多數決處分共有物之全部時，未同意的多數或少數共有人對整筆共有物均享有優先承購權。

資料來源：律師專業解析與實務判決整理

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