袋地通行權、越界建築,土地糾紛怎麼處理

所謂的「袋地」,是指沒有公路通行的土地,而由於袋地沒有公路經過,因此沒辦法像一般土地做經濟上的利用,減損了土地使用及交易上的價值,故設有鄰地通行權之規定。

袋地通行?越界建築?通通報你知

何謂「鄰地通行權」(袋地通行權)?其法律要件為何?又現行物權有關「越界建築」作何規定?試分述之。

  (一) 鄰地(袋地)通行權乃土地因與公路無適宜之聯絡致不能為通常使用時,除因土地所有人之行為致土地無法與公路通行者外,土地所有人得通行周圍地以至公路(民法第787條),而周圍地之所有人則負有容忍通行之義務,故相互形成通行之相鄰關係。所謂的「袋地」,是指沒有公路通行的土地,而由於袋地沒有公路經過,因此沒辦法像一般土地做經濟上的利用,減損了土地使用及交易上的價值,故設有鄰地通行權之規定,是以促進物盡其用之社會整體利益為目的,所以享有此通行權之人不得預先拋棄。


  (二) 鄰地通行權的法律要件:
  1. 土地與公路沒有適宜之連絡:此有兩種情形,一種是土地四週皆不通公路;另一種是土地雖然有別的道路可以通公路,但費用過鉅、具有危險,或非常不方便。
  2. 為通常使用所必要:這要按土地的形狀、面積、位置和用途定之。土地用途變更時,其使用也隨之變更,例如:農舍改為住宿民宅時,原先的小路不敷使用,得開設道路供車輛通行。
  3. 須非因土地所有人的任意行為:此是為了衡諸誠信原則及當事人利益而設。例如:土地所有人任意破壞原有橋樑,拋棄其鄰地上原有的通行權,使得土地沒有適當聯絡者,則不能主張有鄰地通行權。


  (三) 基本上建築房屋應在自己土地範圍內建築,不得侵入鄰地,越界建築侵入鄰地時,鄰地所有人固然可以請求除去,但對社會資源浪費甚鉅,為顧全個人利益和社會經濟,因而設立民法第796條,土地所有人建築房屋時如果不是因為故意或重大過失而逾越地界,鄰地所有人如果知道其越界而不即時提出異議,則鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受的損害,應支付償金。鄰地所有人也可以請求土地所有人,以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地,價額則是由當事人協議決定,不能協議的話可以請求法院裁判。又增訂民法796條之2規定,使具有與房屋價值相當之其他建築物,可準用民法第796條、第796之1,使保護客體擴大,更有利於社會經濟。越界建築的法律效果如下:
  1. 鄰地所有人知其越界即提出異議:
  (1) 除去或變更請求權:土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人知其越界而提出異議時,得依民法第767條規定請求移除或變更其建築物。但新設的民法第796條之1規定,土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更房屋時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。
  (2) 侵權行為損害賠償請求權:鄰地所有人就其因越界建築所受之損害,得依侵權行為規定請求賠償。
  2. 鄰地所有人知其越界而不即提出異議:
  (1) 忍受義務:土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人知其越界而不即時提出異議,則鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋,且土地所有人越界使用鄰地的權利,對之後受讓該不動產而取得所有權之人,繼續存在。
  (2) 土地購買請求權:依民法第796條第2項規定,鄰地所有人可以請求土地所有人,以相當的價額購買越界部分的土地或因此形成的畸零地,價額則是由當事人協議決定,不能協議的話可以請求法院裁判。
  (3) 不當得利及侵權行為請求權:土地所有人對越界建築者有不當得利請求權及侵權行為損害賠償請求權。