案例事實
民法訂有買賣不破租賃保障承租人的規範,但不應任由承租人濫用損害新房東之權利,僅保障承租人至原租期屆滿時。本案中,系爭房屋既已為原告透過拍賣程序取得所有權,於原租期屆滿後,原告未與被告續約,被告當然係無權占有。
(一)按民法第425條出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於第三人,仍繼續存在之規定,於依強制執行之拍賣固有適用,然仍以該租賃契約於拍賣時存在為前提。
(二)被告與第三人於100年5月31日所簽訂之租賃契約,租賃期間已於102年5月31日屆至,雙方雖於102年6月1日再行簽訂租約,然因此次簽約時,已於房屋拍定後,系爭房屋已於100年8月22日核發權利移轉證書後,變更為原告所有,是該份租約對原告自不生效力,因而自102年6月1日,被告已屬無權占有。
(三)按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,依其利益之性質不能返還者,應償還其價額,民法第179條、第181條但書分別定有明文,而無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例參照)。被告無權占有系爭房屋,其因此受有使用該土地之利益,致原告受有損害,該等利益依性質不能返還,原告自得請求被告償還相當於租金之價額。
1.被告自92年6月起即承租第三人所有之系爭房屋作為辦公室使用,雙方並訂有書面契約書,依租賃契約書記載,租賃期間自99年6月1日至102年5月31日,每月租金為18,000元,本院民事執行處並將上情詳載於拍賣公告,確認拍賣後為不點交,是依民法第425條買賣不破租賃原則,被告之租賃契約對於房屋受讓人即原告仍繼續存在,被告自得合法繼續使用系爭號房屋。
2.又被告曾於101年10月初收受原告寄發表示欲調整租金之存證信函,再被告於101年10月25日、同年11月2日以存證信函通知原告前來收取租金,然原告拒不收取,其主張被告無權占有並無理由;另前開租約於102年5月31日到期後,因原房東保證其仍為房屋所有權人,故被告已與其簽訂新約,約定租賃期間為102年6月1日起至103年5月31日止,故被告自非屬無權占有。
民法訂有買賣不破租賃保障承租人的規範,但不應任由承租人濫用損害新房東之權利,僅保障承租人至原租期屆滿時,然被告確與原房東私自簽訂系爭房屋租賃契約,系爭房屋既已為原告所有,於原租期屆滿後,原告未與被告續約,被告當然係無權占有,經楊律師詳查租賃契約書內容及期限後,發現被告與原房東企圖捏造租期混淆視聽並損害原告權益,經聲請調查證人後,法院認定原告主張為真,因此判決原告勝訴。
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