法律分析─與房屋仲介的法律關係
(一)委售的一般簽、專簽與霸王條款
買賣雙方和仲介之間是居間關係，就賣方這邊的授權及仲介費的支付，是透過
簽立委託銷售契約加以約定，目前國內仲介業所使用的委託契約有兩種，即「
專任委託銷售契約」及「一般委託銷售契約」，如屬專任委託銷售契約則在契
約中會有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人
同樣的仲介行為」的規定，若有違反視為房仲已完成居間義務，縱使非該專任
委託房仲業者銷售的，仍須支付服務費給該房仲業；反之，一般委託銷售契約
則沒有這個規定，可以委託多家房仲業者同時代為銷售，且服務費只要付給先
找到買主的那一家房仲即可。
委託銷售契約屬於定型化契約，依法賣方享有契約審閱期間，但是房仲往往會
使用各種話術迫使屋主在當下就簽約，根本沒看清楚簽的是一般委託或是專任
委託，甚至也沒有告知屋主兩者的區別，直接讓屋主簽立專任委託契約，除非
確時詳閱條約內容，並就雙方權利義務有充分的了解，否則切勿勾選「業已充
分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利」。另外，民眾若是於銷
售期間想變更為一般銷售契約，給多間房仲代銷，可以透過「契約變更書」就
委託銷售期間、委託售價、服務費成數等變更原本的約定，甚至可以改為一般
委託銷售契約。
房仲的委託銷售契約書，不論一般委託或專任委託，都會在銷售契約中訂定「
買方出價達到委託底價時，買賣雙方之買賣契約成立生效」這種「擬制」買賣
契約生效的「霸王條款」，剝奪買賣雙方關於契約之決定權，這種約定如果只
有委託一家房仲業者銷售，還不會發生問題，但是在同時給很多間房仲業銷售
時，依仲介業的「霸王條款」約定，若有兩位買家的出價都高於底價，豈不是
兩位買家的買賣契約都成立？這要賣方如何履約？事實上，賣家有權選擇賣給
其中一個買家，因此在斡旋和委託階段，房仲並無權代理屋主來決定與誰締約
，最後的決定權仍在賣家。
法院認為，房仲只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間
契約」，依居間的法律性質，買賣雙方並不因此喪失議價的權利，房地買賣契
約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」
絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算
方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他
瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件，但現在卻被房仲
業窄化為只要買方出價達到委託底價時，契約就成立，賣方因而喪失締約決定
權實有違誠信原則，又為該條款屬於房仲業事先在契約中預擬的定型化契約條
款，該條款違反誠信原則，依消費者保護法相關規定，該條款應屬無效，賣方
不必再支付服務費給仲介。
(二)房仲的調查、報告義務
居間可分為「報告居間」：只報告訂約的機會；另一為「媒介居間」，必須要
負責撮合買賣雙方訂約，簽訂買賣契約後才可以領取服務費報酬。大多數的房
仲參與的是「媒介居間」，而房屋仲介因為可以領有報酬，在執行不動產買賣
仲介業務的過程中，就不動產是否有交易上重要瑕疵，應以善良管理人之注意
義務盡相當的查證義務，並由屋主填載屋況說明書，例如房屋是否有滲漏水；
是否為凶宅、海砂屋、輻射屋；不動產是否有他人承租或占用；房屋是否有越
界建築，並以不動產說明書向買方作解說，若依交易上一般觀念及普遍房仲業
者專業知識進行查證，認已盡善良管理人之查證義務，就不可以認為房仲業者
有任何過失；反之，如房屋仲介未盡善良管理人之注意義務時，就應該要負擔
債務不履行責任。現今大眾媒體蓬勃發展，不動產經紀業者又多屬區域商圈經
營，對於區域內的不動產概況均有深入的掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費
者誠實揭露足以影響購買意願的一切重要訊息，若仲介未盡調查及告知義務，
買主可以免付仲介費。
在不動產的交易上，如果透過房仲的服務，內政部的買賣定型化契約範本中有
「不動產現況說明書」，表格中有關於漏水屋、凶宅、管理費、大樓規約、車
位產權、是否有基地台、是否有違建等表格供屋主勾選，很多買受人會把這個
當成是一種「品質」保證的保證書一般看待，但此「不動產現況說明書」僅是
以「填表日期」當日對於屋況的一種記載，與積極的去保證「品質」有別，而
且在現況如果有變動的時候，出賣人與房仲均應對此為變更記載，更重要的是
在簽約與交屋的時刻，對於現況的描述更須要特別注意，否則若簽約到交屋這
段期間發生瑕疵，卻無人發現而交屋時，買方就必須自行承擔該瑕疵。
(三)斡旋金、定金及悔買
民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。」也就是契約的成立必須要一方提出 「要約」、他方表示「承諾」
，要約的方式以口頭或書面皆可，可依當事人的意思決定。然而，在實務上，
透過仲介的房屋買賣，由於仲介居中斡旋，如果買方僅以口頭提出購買意願，
賣方往往無法確認其真實性，因此，為傳達買方購屋誠意，房屋仲介業者根據
內政部地政司規定，推出「斡旋金」、「要約書」制度，供購屋的民眾選擇使
用，「斡旋金」指的是在買方有意願購買不動產，但不同意賣方之銷售價格或
其他銷售條件，為表達其購買意願，由買方提出一定金額交由仲介人員代為買
方向賣方洽談承購條件，如賣方同意買方之交易條件，則此筆斡旋金轉為訂金
並交予賣方，如賣方不同意時，則退還予買方，但在實際運作上，房仲業者會
以「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」
、「不動產買賣協調金」等各種名稱，但只要是具有斡旋房屋價格的性質，都
視為是「斡旋金」的一種；而「要約書」是指買方有承購意願時，不必提供一
定金額，只需要在要約書上簽名請仲介人員和賣方議約，若賣方同意，要再另
外支付訂金，仲介人員必須要告知買方有權利選擇要約書或是斡旋金的方式進
行議約。
斡旋金和要約書的差別整理如下：
買方出斡旋金交由仲介人員和賣方議價，在議價期間，買賣雙方並未達成合一
，因此若買方反悔不賣，可以口頭或以書面向仲介人員表示撤回斡旋金或要約
，仲介人員或賣方應將斡旋金無條件全額返還予買方；若賣方同意並收受該筆
斡旋金時，斡旋金便會轉為定金，此時可以認定雙方已經成立買賣契約，若買
方在此時悔買，依民法第249條規定，買方不得請求返還定金，該筆訂金將遭
賣方沒收；反之，若是賣方在斡旋金轉定後悔賣，賣方必須加倍返還定金。
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