民事損害賠償-土地買賣未通知共有人優先承買,訴請損害賠償勝訴,被告應給付251萬元

案例事實

委託人甲(原告)
案件結果勝訴,被告應給付原告新台幣2,512,879 元
受任律師楊永吉律師、張思涵律師

土地法第34條之1第4項前段規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。另依同院76年度台上字第2350號判決要旨:「土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權,屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購,且經辦畢移轉登記者,他共有人僅得請求損害賠償,而不得仍請求移轉登記由其承購。」

系爭青萍段土地原為被告及訴外人張三共有,所有權應有部分各2 分之1,張三於97年5月19日將其持分2分之1 贈與登記予原告,故97年5月19日以後,系爭青萍段土地之所有權人為兩造,所有權應有部分各2分之1 ,則被告於100 年9 月間將青萍段土地應有部分各2分之1 出賣予他人時,依土地法第34條之1 及相關法令規定,被告本應通知原告優先承買,被告未踐行此法定程序,逕將系爭青萍段土地應有部分2分之1 出賣並移轉登記予他人,致使原告無從行使土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承買權,侵害原告之優先承買權,原告乃委請楊律師依民法第184條第1項規定請求被告賠償損害。

律師解說

一、我方主張:

(一)按「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」,土地法第34條之1 第4 項前段定有明文。另依同院76年度台上字第2350號判決要旨:「土地法第三十四條之一第四項規定之共有人優先承購權,屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購,且經辦畢移轉登記者,他共有人僅得請求損害賠償,而不得仍請求移轉登記由其承購,亦即已不能回復原狀」所示,共有人出賣應有部分時應以書面通知他共有人優先承購。依上開規定、判例意旨、判決要旨,顯然共有人出賣應有部分時,負有通知他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之義務,俾他共有人得行使優先承購之權利,且此通知義務具有上述立法政策之公共利益必要性,不得以不知法律脫免,更不得以買賣事宜係委由第三人辦理,通知之義務均由第三人負責而規避之

(二) 被告未盡該通知義務,致原告受有損害。按損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益,此觀民法第216條之規定自明。被告出售系爭土地應有部分,依法應通知他共有人之原告優先承購,乃原告未踐行此法定程序,即逕將系爭土地應有部分各2分之1出售予訴外人,並於100 年10月7 日將其應有部分移轉登記予該訴外人,致原告無從行使其土地法第34條之1第4項規定之優先承買權,自屬侵害原告之優先承購權。

(三)再按「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限」,民法第216 條第1項定有明文。所謂所受損害,即現存財產因損害事實之發生而被減少,屬於積極的損害,所謂所失利益,即新財產之取得因損害事實之發生而受妨害,屬於消極的損害。原告因被告未依法通知優先承購系爭土地,未有何現存財產減少,被上訴人自未受積極損害。

(四)又被告係以土地公告現值之80% 出售上開道路地應有部分2 分之1,惟原告於100 年11月23日係以土地公告現值98% 出售上開道路地應有部分2分之1,可證被告將系爭青萍段道路地持分出售,致原告受有無法獲得以土地公告現值98% 出售土地之價差損害,據此計算原告未能買受上開2筆道路地持分之損害,合計原告所受損害為2,512,879元。

二、被告答辯:

(一)按被告以公告現值之80% 出售系爭道路地,原告既稱並非當事人,卻對被告究以多少金額出售,知之甚詳,佐證被告確實有囑託仲介邀原告共同出售,並非未通知原告。此外,第三人張三與被告間尚有合夥存餘財產未分配完畢,合夥關係尚未消滅,原告不能僅就單筆請求處理,應通盤清算。系爭土地既為合夥之存餘財產,非一般分別共有之財產,合夥人張三並無優先購買權。原告為張三之繼承人,應承受張三與被告之關係,自無優先承購權可言。

(二)道路地之市價如何,非雙方所得預定,是以數十年來雙方皆未處理。原告於知悉被告擬以公告現值之80% 出售時,亦無從預期日後可以更高之價格出售,換言之,系爭道路地,可以多少金額出售,並不具客觀確定性,原告並無預期利益,是以請求被告賠償2,512,879 元,並無理由。

法院判決

勝訴,被告應給付原告新台幣2,512,879 元

因法官認定被告未依法通知原告優先承購,導致原告受有預期利益之損害,法院判決被告應給付原告2,512,879元。

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