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【農地建物未作農業設施或農舍,被訴代位損害賠償案】

案例事實
委託人王先生(化名)
案件結果勝訴,法院駁回原告代位請求損害賠償
受任律師楊永吉律師

王先生的父親早年與地主許先生買了一塊農業用地,但礙於當時法令限制未能辦理土地所有權移轉登記,因此雙方約定給付價金後將土地交付給王先生使用,並同意王先生在其上搭建建物,待日後法令鬆綁後再行辦理移轉登記。時至今日,王父及許父均已過世,該土地由許父之繼承人共同繼承,建物則由王先生繼承,嗣經王先生另案取得土地移轉登記勝訴判決,正在地政事務所辦理移轉登記之際,該筆土地卻遭土地抵押權人林先生透過法拍程序取得,並搶先辦畢登記,成為新的土地所有權人。林先生認為因為王父搭建的建物未作農業設施或農舍,導致稅捐稽徵機關認定該土地非農業使用,原地主不得依土地稅法第39條之2第1項暫免課徵土地增值稅,受有稅額之財產權損害,抵押權人林先生遂代位原地主向王先生求償。


律師解說

楊律師所提出反駁原告的理由

 1、當時的買賣契約未約定不得建築非農用建物之限制,且土地法、農發條例亦無不得建築之限制,王父係合法使用土地搭建建物。土地既然已經交付給王父,縱使未辦理所有權移轉登記,也不影響王父及其繼承人基於買賣關係合法占有該土地。王先生既然係有權占有,且原地主及其繼承人多年來未曾表示反對意見,自不符合民法第242條債權人怠於行使權利的要件

2、民法第184條第一項前段的「權利」是指私法權利,不包括公法上權利,原告所主張的土地稅法第39條之2第一項暫免課徵土地增值稅是公法上權利,該規定是用於獎勵農業用地作為農業使用之政府優惠措施,並非私法上權利。縱使原告主張因為不能暫免課徵而多繳納稅金100萬元的損失,然保障純粹經濟上損失的前提要件是行為人有故意背於善良風俗或違反保護他人法律,本件王先生是合法使用土地,何來侵權行為。


法院判決

法院開庭審理後,並調閱雙方及王先生與原地主之前之另案訴訟卷宗資料,確認原地主許父與王父簽訂買賣契約書時,許父已知悉且同意王父搭建建物並同時交付土地給王父使用,足認原地主當時已同意王父在該土地上為非農業使用,且原告於本件也未舉證王父及其繼承人有保持或回復該土地為農業使用狀態之義務。再者,原告錯誤引據無權占有之案例,與本件基礎事實不同,自不得比附援引。

即使是在無權占有的案例,通常也不會導致所有權人受有額外繳納增值稅之損害,無權占有與原地主繳納額外增值稅二者間欠缺相當因果關係,更何況本件係有權占有,原告之求償於法不合。同時,法院也肯認土地稅法第39條之2第一項僅係課稅優惠,並非農地所有權人之財產權,不符合民法第184條第一項前段的「權利」客體。

此外,法院認為原告當時透過法拍程序取得土地時,在投標前有親自到現場查封只界及勘查,對於該建物未作農業使用知之甚詳,仍投標應買取得該土地,當可預見日後申請土地農用證明時會遭駁回,原告卻諉稱毫不知情之說詞不值採信。

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