以人為鏡,可以明得失

最高法院對不動產(房屋.土地)的重要見解

一、不動產之受買人雖然未支付價金,而依物權法之規定,出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者,自不能因買受人尚未支付價金,即謂其所有權未曾取得。(27年上字第816號判例)。

 

二、不動產所有權之移轉,不以交付該不動產為其效力要件,此就民法第758條與第761條之規定對照觀之自明。(28年上上第533號判例)

 

三、土地所有權移轉登記與土地交付係屬兩事,前者為所有權生效要件,後者為收益權行使要件。行使土地之收益權,以先經交付為前提,並不限於有償之買賣契約,即無償之贈與契約,亦包括在內。(44台上字第266判例)

 

四、得為預告登記之保全者,係以土地權利之移轉、消滅,或其內容次之變更為標的之請求權,與民法第758條所定因法律行為而取得不動產物權非經登記不生效力之情形不同。故上訴人就系爭房屋執有上開預告登記通知書亦難謂有排除強制執行之存在。(49年臺上字24號判例)

 

五、不動產所有權之移轉,不以交付該不動產為其效力要件,不動產之買受人雖未受交付,而依物權法之規定,出賣人移轉所有權於買受人之法律行為已生效力者,自不能因買受人尚未交付即謂其所有權未曾取得,又不動產之重複買賣,以先辦妥所有權移轉登記者,應受法律之保護。(59年台上字第1534號判例)

 

六、民法第758條規定,不動產物權依法律行為而喪失者,非經登記不生效力。拋棄對於不動產共同共有之權利者。亦屬依法律行為喪失不動產物權之一種,如未經依法登記,仍不生消滅其公同共有權利之效果。(74年台上字第2322號判例)

 

七、因繼承而取得不動產物權,係依法律行為以外之事由所生不動產物權之變動,不受民法第758條所定須經登記始生效力之限制。(40年台上字第1001號判例)

 

八、被上訴人於受讓系爭房屋時,已含有受讓出租人對於承租人之一切權利之意思,其因此繼承出租人之地位,對於承租人行使其權利,不因登記之未完畢而受有影響。(40年台上字第1235號判例)

 

九、因繼承原因於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權,固為民法第759條所明定。惟該條之登記並無期間限制,繼承人先與第三人成立移轉不動產所有權之債權契約,並於完成登記後以之移轉於受讓其權利之第三人,究非法所不許。(51年台上第133號判例)

 

十、民法第759條所謂未經登記不得處分其物權,係指物權處分行為而言。繼承人簡甲、簡乙代理全體繼承人出賣系爭土地所定之買賣契約僅屬債權行為。訂約時,即令繼承人未辦畢繼承登記亦不生違反民法第759條規定,而使債權契約成為無效之問題。(74年台上字第2024號判例)

 

十一、不動產物權因法院之判決而取得者,不以須登記為生效要件,固為民法第759條之所明定。惟此之所謂判決,係僅指依其宣告足生物權法上取得某不動產物權效果之力,恒有拘束第三人之必要,而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者(形成力亦稱創效力)而言,為形成判決(例如分割共有物之判決)始足當之,不包含其他判決在內。(43年台上字第1016號判例)

 

十二、不動產物權之移轉為以書面為之者,固不生效力。惟當事人間約定一方以其不動產之物權移轉於他方,他方支付價金之買賣契約已成立者,出賣人即負有成立移轉物權之書面,使買受人取得該不動產物權之義務。(22年台上字第21號判例)

 

十三、不動產物權之移轉,應以書面為之,其移轉不動產物權書面未合法成立,固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約,乃非要式行為,若雙方就其移轉之不動產及價金已互相同意,則其買賣契約即為成立。出賣不動產之一方,自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務,買受人若取得出賣人協同辦理所有權移轉登記之確定判決,得單獨聲請登記取得所有權,移轉不動產物權書面之欠缺,即因之而補正。(57年台上字第1436號判例)

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