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【管委會與承租戶淹水糾紛案】

案例事實
委託人社區管理委員會(被告)
案件結果管委會勝訴,免負賠償責任
受任律師李郁霆律師

A社區是一棟坐落於鬧區的大樓,一樓店面具有很高的經濟價值,B向一樓住戶承租店面開簡餐店,生意不錯。但因為大樓排水管線似乎有問題,導致B簡餐店發生了幾次淹水的事件,導致數日無法營業,B簡餐店更認為A管理委員會對排水管線有管理維護的義務,表示自己裝潢傢俱受損,修復要花70餘萬元,而且修復期間不能營業的損失,也應由A管委會負責,一狀告上法院,但管委會其實並沒有什麼錢,且自認並沒有疏失,於是來所委請律師能給予協助。


律師解說

問:管委會對於大樓公設所造成的損害,都要負責嗎?

答:不可一概而論,可從下方解說知道,必須是管委會有「管理權限」及「管理能力」的情況下,才能要求管委會對此負責。

對方主張:

B簡餐店主張管委會對公共管線有管理維護的義務,但因為疏於管理維護,導致管線堵塞淹水,必須依民法侵權行為損害賠償及債務不履行的規定,對自己負損害賠償的責任。另外B簡餐店也在訴訟中聲請技師公會鑑定,鑑定結果認為排水管路的洩水坡度不足,所以管線本身的設計上也有問題,A管委會不可能沒有過失。

我方答辯:

經過李律師和管委會的查證,發現B簡餐店曾經違規將排水管路更改,為了店內裝潢美觀以及方便,把廢污水接到雨水管線排放(設計上:污水管線較粗、洩水坡度較大,而雨文管線較細、洩水坡度較小),才會導致這次的堵塞,而且之前管委會就曾經請簡餐店改善,但簡餐店置之不理。此外,在淹水事故發生時,管委會也尚未和建設公司完成公設的點交,在點交之前的管理維護責任並不在管委會,而是在建設公司,簡餐店如果認為自己有損害,也不應該向管委會求償,李律師除了聲請法院通知水電技師到庭作證外,另提出以下抗辯:

一、雖然管委會對公共管路負有管理維護的責任,但並非毫無範圍限制,如果是住戶自己違規使用,住戶應自己承擔後果,不應由管委會負責,加上管委會發現簡餐店違規改管後,也馬上通知簡餐店回復原狀,已善盡管理維護之責。此外,管線切開發現內容物都是簡餐店營業所生的殘渣,有水電師傅和照片可以證明,且在簡餐店將管線回復原狀後,就沒有再發生堵塞淹水的狀況,可證明淹水的原因,是簡餐店違規改管所致。

二、淹水事故發生時,排水管線等公設尚未點交給管委會,理應由建設公司負責管理維護,債之關係存在於建設公司和簡餐店之間,而非管委會,簡餐店向管委會求償,並無道理。

三、雖然鑑定結論認為洩水坡度有問題,但這個設計上的瑕疵,也是建設公司所造成,管委會並無法去干涉,加上也還未點交,根本不可能對此做處理,更重要的是,如果簡餐店未違規將廢污水排入雨水管路,也不會討論到雨水管路洩水坡度的問題。

四、簡餐店對於損害的範圍舉證並不充足,也未能提出管委會有過失的確實證據,而且在淹水過後,幾日內就照常營業,看不出裝潢設備受損到要完全換新的程度。加上店面也未依法裝置油脂截留的設備,一連串的自身問題下來,的確是簡餐廳自己所造成的問題,跟管委會無關。


法院判決

本案經法官審理及調查證據後,淹水事故發生時,公設確實還未點交給管委會,管委會就公共排水管之公用部分設施無實質控管之能力,根本無從對系爭公共排水管之公用部分設施為任何管理維護及修繕行為。而公共排水管線設計不良洩水坡度不足的問題,也不是因為管委會的管理行為所致,縱簡餐廳因社區大樓公共排水管線設計不良洩水坡度不足造成損害,其損害之造成也並非管委會之行為所致,即管委會就簡餐店所受損害並無不法過失行為存在。因為駁回簡餐店的訴訟,判決管委會勝訴

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