房客欠租不搬,房東換鎖吃上侵入住宅罪 -天秤座法律網
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房客欠租不搬,房東換鎖吃上侵入住宅罪

承租人租約到期卻不搬家,房東在不知如何處理之下,最後爬窗闖入租屋處開門換鎖,最後檢察官依無故侵入住宅罪嫌將房東起訴。一審法官認為,縱使租約到期,房東也不能隨意進屋,因此判房東拘役20日。


法律評析

究竟房東遇到承租人租約到期不搬走或是拖欠租金的情況該怎麼處理呢?

房東與承租人自租約生效後,承租人便取得居住使用權,雖然對於房屋仍然具有所有權,但當交屋的同時房屋的使用權就已經移轉給房客,房東此時已經不得隨意進入房客擁有使用權的空間,倘房東未經房客同意,隨意進入已出租的房屋,或是藉由修繕或檢視承租人房內物品是否損壞,甚至在租約尚未終止前預先帶其他房客進入看屋,這些舉動都已涉刑法第306條侵入住宅罪;民事部分則恐須負擔民法第195條侵害隱私權的損害賠償責任。

常也會碰到房東私自更換房客門鎖,直接導致房客無法進入自己的家,縱使房客已拖欠租金達解約條件或租期屆滿仍不搬離,房東換鎖的行為並非法律所允許之處理方法,除了會違法上述侵入住宅罪之外還會構成刑法第304條強制罪,不得不慎。

因此律師在此建議房東若遇到上述情況,可依循下列步驟合法趕走承租人:

1.發律師函(存證信函)予被告終止雙方之租賃契約。
根據民法第440第2項之規定,當房屋承租人遲交租金達二個月租額時,出租人得定相當期限、催告承租人支付租金,若承租人於期限內仍未支付遲延給付之租金,且總額達二個月之租額,出租人得於存證信函或是以律師函的方式為終止租賃關係之意思表示。

2.終止租賃關係後,承租人若仍未遷離,則應儘速提起遷讓房屋之訴。
當出租人已陳明終止系爭租約之意思表示,承租人應返還系爭房屋予出租人,因承租人已無法律上之原因而無權占有該系爭房屋,故除了應於起訴狀內請求被告遷讓返還該租賃物外,尚可將其所積欠之租金以及無權占有所每月相當於租金之利益,致房東受有損害,依不當得利之法律關係請求該筆損害。

3.根據法院之勝訴判決進行強制執行程序。
請求返還遷讓房屋最重要的程序就在這一道,畢竟拿到勝訴判決時,承租人仍無權占有使用著房屋,因此當訴訟程序完結時,房東應於收到確定證明時,便可開始撰擬聲請強制執行,請求執行法院執行遷讓返還房屋一事。
另外就積欠租金以及不當得利的部分,可先查調債務人財產後,一併請求執行。


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