民事不動產物權-共有土地被賣掉卻沒通知訴請損害賠償勝訴,被告應給付600萬元

案例事實

委託人姍姍(原告)
案件結果勝訴,被告應給付原告新台幣600萬元整等
受任律師楊永吉律師、張思涵律師

土地法第34條之1第4項前段規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。另依同院76年度台上字第2350號判決要旨:「土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權,屬債權性質。共有人出賣應有部分而不以書面通知他共有人優先承購,且經辦畢移轉登記者,他共有人僅得請求損害賠償,而不得仍請求移轉登記由其承購。」

姍姍和之之共同持有位在台中大坑的某筆土地,應有部分各為1/2。一天,姍姍偶然聽聞之之將持有部分賣給別人,心中大感驚訝,立刻向之之求證,卻得到不置可否的答案。姍姍認為:雖然之之本來就擁有土地的1/2,但好歹兩人共同持有一筆土地,之之要賣出土地應該要經過自己同意吧?況且如果新的共有人很難溝通,以後管理這筆土地會衍生很多麻煩及爭執…。姍姍心裡雖然有些疑問,但不知道法律上有沒有相關規範,於是來所詢問律師的意見…

律師解說

共有人的優先承買權

姍姍來所講述自身的狀況及顧慮後,律師告訴姍姍:「台灣大部分的土地雖然是多人共同持有,但是考量物的經濟效用以及使法律關係趨向單純,立法者並不喜歡土地多人共有的現象。不過現實生活上,地價越攀越高和土地繼承等等的因素,法律根本不可能捨棄土地共有制度,因此,目前民法中仍有共有制度存在,但立法者在土地法中做了一個規範:『共有人若要出賣自己的持分,必須先通知其他共有人,其他共有人可以同一價格主張優先承買,稱為優先承買權』,藉此使土地的共有人簡化,進而提升土地的經濟利用價值。」

姍姍聽完律師講解法律規範後,急著告訴律師:「但是之之根本沒有通知我,她說自己根本不知道法律有規定要先通知其他共有人,而且她已經賣給其他人並完成過戶。我還可以依土地法主張優先承買權嗎?」

向侵害優先承買權的共有人請求損害賠償

律師不疾不徐的將姍姍帶來的牛皮紙帶打開,從中抽出一份土地登記申請書,上面明載『優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實出賣人願負法律責任』的字樣,並跟姍姍說:「為了讓一般人瞭解法律有這些規範,現在的土地登記書上都有類似的語句,提醒出賣人尚有優先承買權人的存在。」律師緩了緩又繼續說:「不過,雖然之之對土地的應有部分只有1/2,但仍是土地所有權人,對於土地本來就有處分權,法律規定妳有優先承買權,並不代表其他人不能承購這筆土地,由於已經完成過戶,依照法律的規定,不能對買受人主張買賣無效。

姍姍緊張地插了話:「那我不是最吃虧的人嗎?」律師急忙安撫地說:「先不用著急,妳可以主張之之未踐行法定程序,恣意地將土地應有部分過戶,導致妳無從行使土地法規定的優先承買權,也就是侵害了妳的優先承買權,請求之之負損害賠償責任。」姍姍在瞭解自己可以主張的權利後,便當場委任律師提起民事訴訟程序,律師也立即撰擬民事起訴狀…。

法院判決

勝訴,被告應給付原告新台幣600萬元整等

果不其然,之之在訴訟中抗辯自己不懂法律,且土地買賣都是交給代書,土地登記申請書上的那段字樣,也是代書繕打上去,她根本沒有故意去侵害姍姍的優先承買權。而我方律師則是以土地法優先承購權的立法政策切入,表達出賣人的通知義務是為了追求公共利益,之之不得以不知法律脫免,更不得將通知責任推卸給代書,而且之之已承認她委託專業的代書處理出賣事宜,依照民法第224條規定,之之應該與履行輔助人負同一過失責任。法院審酌後,判決之之應該給付姍姍未承購土地所失的利益共六百萬元,訴訟費用由之之負擔。

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